Photovoltaik im Mehrfamilienhaus 2026: WEG-Beschluss + 3 Modelle

Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus (MFH) galt lange als bürokratisches Minenfeld. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt eine zweite Hürde hinzu: Bevor überhaupt ein Modul auf dem Dach liegt, muss die Gemeinschaft rechtssicher „Ja" sagen. Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform 2020 braucht der Beschluss für eine Dach-PV nur noch die einfache Mehrheit – der eigentliche Streit dreht sich nicht mehr um das Ob, sondern um die Kostenverteilung nach § 21 WEG.

Dieser Ratgeber führt Sie durch den Entscheidungspfad in zwei Ebenen: erst der WEG-Beschluss (welche Mehrheit, wer zahlt, was in die Beschlussvorlage gehört), dann die Wahl zwischen drei Betriebsmodellen in einer Entscheidungstabelle. Die Details des Mieterstrom-Modells aus Vermietersicht vertieft unser Leitfaden zum Mieterstrom im Mehrfamilienhaus; die allgemeinen Spielregeln für Sanierungsbeschlüsse in der WEG finden Sie im WEG-Sanierung Beschluss-Leitfaden.

Der Entscheidungspfad: zwei Ebenen, die Sie sauber trennen müssen

Der häufigste Fehler in WEG-Versammlungen ist, die rechtliche und die kommerzielle Frage zu vermischen. Trennen Sie beide sauber:

Ebene 1 entscheidet die Eigentümerversammlung. Ebene 2 ist eine wirtschaftliche Weichenstellung, die technisch fast keine Rolle spielt: Die Solaranlage selbst – Module, Wechselrichter, Zähler – ist in allen Modellen praktisch identisch. Was sich unterscheidet, ist nur die rechtliche und abrechnungstechnische „Verpackung" des Stroms. Genau deshalb lohnt es sich, den Beschluss so zu formulieren, dass die Gemeinschaft das Betriebsmodell später noch flexibel wählen oder wechseln kann.

Ebene 1: Der WEG-Beschluss – welche Mehrheit die PV-Anlage braucht

Dach-PV ist eine bauliche Veränderung – einfache Mehrheit genügt

Eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage auf dem Dach ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 01.12.2020) wird sie mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 20 Abs. 1 WEG). Die früher gefürchtete Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit ist für die Entscheidung selbst nicht mehr erforderlich. Enthaltungen und abwesende Eigentümer zählen dabei nicht mit – es genügen mehr Ja- als Nein-Stimmen.

Das ist der zentrale Hebel: Eine überzeugte Mehrheit kann die Anlage auch gegen den Widerstand einzelner Eigentümer beschließen. Die spannende Frage ist damit nicht mehr das Ob, sondern das Wer zahlt – und dafür gilt eine eigene Logik.

Steckersolar ist etwas anderes als die Gemeinschaftsanlage

Ein verbreiteter Denkfehler: Balkonkraftwerk und Dachanlage in einen Topf zu werfen. Das Steckersolargerät (Balkonkraftwerk) ist seit dem 17.10.2024 eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG – jeder einzelne Eigentümer hat einen individuellen Anspruch darauf, dass ihm die Installation gestattet wird. Das betrifft aber nur das kleine, wohnungsbezogene Gerät.

Die Gemeinschaftsanlage auf dem Dach ist damit ausdrücklich nicht gemeint: Sie bleibt eine „normale" bauliche Veränderung, über die die Gemeinschaft insgesamt beschließt. Und selbst beim privilegierten Balkonkraftwerk hat der BGH klargestellt, dass es baurechtlich eine bauliche Veränderung bleibt und einen Gestattungsbeschluss braucht – wer einfach ohne Beschluss montiert, handelt auf eigenes Risiko.

Wer zahlt? Die eigentliche Schlacht um § 21 WEG

Ob alle Eigentümer die Anlage mitfinanzieren oder nur die Befürworter, entscheidet § 21 WEG. Es gibt drei Szenarien:

Quellen: § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 2 Nr. 1/2, § 21 Abs. 3/4 WEG (Gesetze im Internet).

Der entscheidende Punkt steckt in der zweiten Zeile: Nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten, wenn sich die Maßnahme „innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert" – und genau das tut eine Photovoltaikanlage über ihre Laufzeit in aller Regel. Damit lässt sich die Kostenumlage auf die gesamte Gemeinschaft oft schon mit einfacher Mehrheit begründen, ohne die hohe 2/3-plus-50-%-Hürde zu nehmen. Erreicht der Beschluss keine dieser Schwellen und ist keine Amortisation absehbar, zahlen nur die zustimmenden Eigentümer – und nur sie dürfen den erzeugten Strom bzw. die Erträge nutzen (§ 21 Abs. 3/4 WEG).

Finanzierung: Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlage

Steht fest, dass die Gemeinschaft zahlt, gibt es zwei übliche Wege:

• Instandhaltungsrücklage: Ist die Rücklage gut gefüllt, kann die WEG die Anlage daraus finanzieren – ohne dass ein Eigentümer sofort Geld nachschießen muss. Da PV eine Verbesserung und keine reine Instandhaltung ist, sollte die Entnahme aus der Rücklage im Beschluss ausdrücklich mitbeschlossen werden.
• Sonderumlage: Reicht die Rücklage nicht, wird eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen erhoben. Für einkommensschwächere Eigentümer ist eine gestreckte Zahlung oder ein WEG-Kredit über die Verwaltung eine Option, die den Beschluss mehrheitsfähiger macht.

Der Musterbeschluss: was zwingend hineingehört

Gerichte heben WEG-Beschlüsse regelmäßig auf, die lediglich „die Installation einer PV-Anlage" festhalten – solche Beschlüsse sind zu unbestimmt und damit anfechtbar. Die wesentlichen Eckpunkte müssen im Beschluss selbst stehen; sie lassen sich nicht später durch die Verwaltung „nachholen". In eine belastbare Beschlussvorlage gehören mindestens:

1. Anlagengröße und ungefähre Kosten (kWp, Investitionssumme, ggf. mit Speicher).
2. Betriebsmodell – Allgemeinstrom, GGV, Mieterstrom oder Verpachtung des Dachs an einen Contractor.
3. Finanzierung – Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit.
4. Kostentragung nach § 21 WEG – welches der drei Szenarien greift.
5. Betrieb, Wartung und Abrechnung – wer betreibt, wer rechnet ab, wer meldet dem Netzbetreiber.

Eine saubere Vorlage mit mindestens zwei bis drei Fachbetriebs-Angeboten ist damit Pflicht, nicht Kür. Die grundsätzlichen Anforderungen an rechtssichere Sanierungsbeschlüsse – Ladung, Beschlusskompetenz, Anfechtungsfrist – erklärt der WEG-Sanierung Beschluss-Leitfaden im Detail.

Ebene 2: Die drei Betriebsmodelle im Vergleich

Steht der Beschluss dem Grunde nach, folgt die kommerzielle Weichenstellung. Wichtig vorweg: Alle drei Modelle nutzen dieselbe technische Anlage – dieselben Module, denselben Wechselrichter, dieselben intelligenten Messsysteme mit 15-Minuten-Messung. Der Unterschied liegt ausschließlich in der Frage, wer den Strom bekommt und wie abgerechnet wird.

Quellen: §§ 42a, 42b EnWG (Gesetze im Internet); Bundesnetzagentur (Fördersätze); BMWK/Clearingstelle EEG-KWKG (Modellvergleich). Stand: 24.07.2026.

Modell 1: Allgemeinstrom-only – die einfachste Lösung

Bei diesem Modell versorgt die PV-Anlage ausschließlich den Gemeinschaftsstrom: Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Heizungspumpe, Lüftung, ggf. eine gemeinschaftliche Wärmepumpe oder Ladeinfrastruktur. Der Überschuss wird ins Netz eingespeist. Es gibt keine Mieterverträge, keine Lieferantenpflichten, keinen Mieterstromvertrag – abrechnungstechnisch ist das die schlankeste Variante.

Der Preis dieser Einfachheit: Der Gemeinschaftsverbrauch ist im Verhältnis zur Dachproduktion klein, sodass die Eigenverbrauchsquote meist nur bei etwa 10–15 % liegt. Der Rest geht zur Einspeisevergütung ins Netz. Für kleine Gemeinschaften unter etwa sechs Wohneinheiten, für die sich Mieterstrom und GGV wirtschaftlich kaum rechnen, ist Allgemeinstrom-only trotzdem oft die realistischste und bürokratieärmste Empfehlung.

Modell 2: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wurde mit dem Solarpaket I neu als § 42b EnWG eingeführt (EnWG-Änderung, verkündet Mai 2024). Der Betreiber liefert den Bewohnern ausschließlich den im Gebäude erzeugten PV-Strom; er ist ausdrücklich nicht verpflichtet, die umfassende Versorgung sicherzustellen. Jeder Bewohner behält seinen eigenen Reststromvertrag für den Strom, den die Anlage nicht liefern kann.

Der große Vorteil: Der Betreiber ist von wesentlichen Lieferantenpflichten der §§ 40 ff. EnWG befreit – das macht die GGV zur bürokratieärmeren Tenant-Supply-Option (BMWK/Clearingstelle EEG-KWKG). Der Gebäudestromnutzungsvertrag muss dabei drei Dinge festlegen: den Anspruch auf einen anteiligen Aufteilungsschlüssel des erzeugten Stroms, die Gegenleistung (Preis in ct/kWh) sowie Regeln zu Betrieb, Erhaltung und Wartung. Für die WEG gibt es eine praktische Erleichterung: Statt mit jedem Eigentümer einen Einzelvertrag zu schließen, kann die Gemeinschaft die GGV per Eigentümerbeschluss einführen – der Beschluss ersetzt die Einzelverträge.

Der entscheidende Nachteil – und der häufigste Fehler in Konkurrenzartikeln: Die GGV erhält keinen Mieterstromzuschlag. In der BMWK-Vergleichstabelle steht dort schlicht ein Strich. Die GGV-Einnahmen bestehen nur aus dem, was die Bewohner für den PV-Strom zahlen, plus der Einspeisevergütung für den Überschuss. Die GGV rechnet sich also über eingesparte Bürokratie, nicht über Förderung.

Modell 3: Klassischer Mieterstrom

Beim klassischen Mieterstrom nach § 42a EnWG versorgt der Betreiber die Mieter voll – PV-Strom plus Reststrom aus dem Netz. Dafür trägt er die vollen Lieferantenpflichten und mehrere Verbraucherschutz-Auflagen: Der Mieterstrompreis ist auf maximal 90 % des lokalen Grundversorgungstarifs gedeckelt, es gilt ein Kopplungsverbot (der Stromvertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden – sonst ist er nichtig), und Verbraucherverträge über zwei Jahre Laufzeit sind unwirksam. Als Gegenleistung fließt der Mieterstromzuschlag:

Quelle: Bundesnetzagentur (EEG-Fördersätze). Die mit dem Solarpaket I beschlossene Anhebung (+1,5 ct/kWh) ist noch nicht in Kraft – sie steht unter EU-beihilferechtlichem Genehmigungsvorbehalt, Aktivierung frühestens mit dem EEG 2027.

Rechnen Sie den angekündigten Zuschlags-Aufschlag von +1,5 ct/kWh also nicht in Ihre Wirtschaftlichkeit ein – zum Stand 24.07.2026 gelten weiterhin die Basissätze. In der Praxis ist klassischer Mieterstrom wegen der vollen Pflichten fast immer nur mit einem externen Dienstleister oder Contractor sinnvoll umsetzbar. Warum sich Mieterstrom aus Vermietersicht trotzdem rechnen kann – mit einem konkreten Rechenbeispiel (rund 22 statt 38 ct/kWh je Mietpartei) – lesen Sie im vertiefenden Mieterstrom-Ratgeber.

Und Energy Sharing (§ 42c EnWG)?

Als viertes Modell ist das Energy Sharing nach § 42c EnWG seit dem 01.06.2026 in Kraft – anders als GGV und Mieterstrom darf der Strom hier über das öffentliche Netz auch an Nachbargebäude fließen. Praxisreif ist es für die WEG-Entscheidung 2026 aber noch nicht: Mehrere Verteilnetzbetreiber haben signalisiert, dass die technische Umsetzung erst später möglich sein wird. Mittelfristig kann es relevant werden. Wie Energy Sharing mit Solarstrom für Nachbarn funktioniert, erklären wir separat.

Messkonzepte: der technische Unterschied hinter den Modellen

Da alle Modelle dieselbe Hardware nutzen, entscheidet allein das Messkonzept über die Abrechnung. Zwei Varianten sind zentral:

• Virtuelles Summenzählermodell (vSZ): Beim klassischen Mieterstrom wird am Hausanschluss gemessen und rechnerisch aufgeteilt, wer wie viel PV-Strom und wie viel Netzstrom bezogen hat.
• Virtuelle Aufteilung am Erzeugungszähler: Bei der GGV wird der erzeugte Strom viertelstundenscharf (in 15-Minuten-Intervallen) erfasst und nach dem vereinbarten Aufteilungsschlüssel den Bewohnern zugeordnet.
• Reine Volleinspeisung: Hier wird der gesamte Strom ins Netz gespeist, eine verbrauchsseitige Messung entfällt.

Gemeinsam ist GGV und Mieterstrom die Pflicht zu intelligenten Messsystemen mit viertelstündlicher Messung. Genau hier liegt eine praktische Hürde, auf die wir weiter unten ehrlich eingehen – zum Zusammenspiel von Smart Meter und Photovoltaik haben wir einen eigenen Beitrag.

GGV-Ablauf in acht Schritten

Wie eine GGV konkret in Betrieb geht, zeigt der Ablauf, den das BMWK skizziert:

1. PV-Anlage installieren.
2. Einen Messstellenbetreiber (MSB) mit der 15-Minuten-Messung beauftragen.
3. Gebäudestromnutzungsverträge schließen und den Aufteilungsschlüssel festlegen.
4. Den Aufteilungsschlüssel dem Verteilnetzbetreiber (VNB) melden.
5. Der MSB ordnet die Teilmengen je Viertelstunde zu.
6. Der MSB meldet den Reststrom jedes Bewohners an dessen Reststromlieferanten.
7. Der MSB meldet den PV-Anteil an den Betreiber.
8. Der Betreiber rechnet mit den Bewohnern ab.

Was kostet Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus?

Die Investition hängt stark von der Anlagengröße ab – und dank Skaleneffekt sinkt der Preis pro kWp, je größer die Anlage wird. Alle Werte sind Nettopreise, da für PV auf Wohngebäuden der Nullsteuersatz gilt (0 % USt).

Quellen: Marktschätzungen einzelner Anbieter/Portale (Orientierungsspannen, kein amtlicher Primärdatensatz); zum Vergleich der Fraunhofer-ISE-Durchschnitt großer Aufdachanlagen 2026 bei rund 1.015 €/kWp. Ein optionaler Batteriespeicher kommt zusätzlich.

Behandeln Sie diese €/kWp-Werte als Orientierungsspannen, nicht als Festpreise: Sie stammen aus Anbieter- und Portalschätzungen, nicht aus einem amtlichen Datensatz. Als neutralen Anker nennt der Fraunhofer-ISE-Durchschnitt für große Aufdachanlagen 2026 rund 1.015 €/kWp – MFH-Anlagen liegen wegen ihrer im Vergleich zu Freiflächen kleineren Größe meist etwas darüber. Eine breitere Übersicht zu Anschaffung und Zuschüssen bietet unser Ratgeber zu Photovoltaik-Kosten und Förderung 2026.

Amortisation je nach Betriebsmodell

Wie schnell sich die Anlage rechnet, hängt vor allem am Eigenverbrauch – und der wird über das Betriebsmodell gesteuert:

Quelle: Marktschätzungen (Orientierungswerte). Allgemeinstrom-only liegt renditeseitig zwischen Volleinspeisung und Mieterstrom, je nach Höhe des Gemeinschaftsverbrauchs.

Einspeisevergütung 2026 – und die Frist zum Jahresende

Für den nicht selbst genutzten Strom zahlt der Netzbetreiber die gesetzliche Einspeisevergütung. Sie ist seit dem 01.02.2026 gültig und sinkt zum 01.08.2026 planmäßig um rund 1 %:

Angaben in ct/kWh. Quelle: Bundesnetzagentur (EEG-Fördersätze); die Ab-August-Werte spiegeln die 1-%-Degression nach § 49 EEG 2023 und gelten bis zur nächsten Degression am 01.02.2027.

Reicht eine Anlage über mehrere Größenklassen, wird anteilig vergütet: Eine 30-kWp-Überschussanlage etwa erhält für die ersten 10 kWp 7,78 ct/kWh und für die nächsten 20 kWp 6,73 ct/kWh – macht einen Mischsatz von rund 7,08 ct/kWh (bis Juli 2026). Entscheidend ist die 20-Jahres-Garantie: Wer die Anlage bis zum 31.12.2026 in Betrieb nimmt, sichert sich den zum Inbetriebnahmezeitpunkt gültigen Satz für 20 Jahre plus das Inbetriebnahmejahr. Aktuelle Sätze und ihre Entwicklung halten wir in unserem Überblick zu den Einspeisevergütungs-Sätzen 2026 fest.

Steuern: bleibt die WEG steuerlich unkritisch?

Für die meisten Gemeinschaften bleibt PV steuerlich harmlos – zwei Befreiungen greifen ineinander, haben aber unterschiedliche Bezugsgrößen, die häufig verwechselt werden:

• Umsatzsteuer – Nullsteuersatz (§ 12 Abs. 3 UStG): Für PV auf oder an Wohngebäuden gilt 0 % USt. Bis 30 kWp Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister gilt das automatisch – aber Achtung: Auch größere MFH-Anlagen über 30 kWp auf einem Wohngebäude bleiben bei 0 %. Die 30-kWp-Grenze ist keine Deckelung, sondern nur die „ohne Prüfung"-Schwelle.
• Einkommensteuer (§ 3 Nr. 72 EStG): Hier zählt eine andere Bezugsgröße – steuerfrei sind seit 2025 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit im Mehrfamilienhaus (vorher 15 kWp), gedeckelt auf maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem bzw. Mitunternehmerschaft. Ein Zwölf-Parteien-Haus kommt so rechnerisch auf bis zu 360 kWp begünstigte Leistung, ist aber bei 100 kWp gedeckelt.

Die ehrliche Grauzone: Gewerblichkeit

Früher drohte die sogenannte gewerbliche Abfärbung (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG), eine rein vermögensverwaltende Gemeinschaft durch PV-Einnahmen insgesamt „gewerblich zu infizieren". Seit der Einkommensteuerbefreiung von 2022 ist dieses Problem für steuerfreie Kleinanlagen weitgehend entschärft; zusätzlich gilt eine Bagatellgrenze (PV-Nettoumsatz höchstens 3 % des Gesamtumsatzes und höchstens 24.500 € pro Jahr).

Aber: Bei reiner Volleinspeisung, sehr großen Anlagen oder gewerblicher Direktvermarktung kann trotzdem Gewerblichkeit entstehen – eine pauschale Entwarnung wäre unseriös. Ziehen Sie hier unbedingt einen Steuerberater hinzu. Alle Details, auch zur Kleinunternehmerregelung, vertieft unser Ratgeber zu Photovoltaik-Steuern 2026.

Ehrliche Hürden 2026 – was viele Beschlüsse unterschätzen

Damit die Entscheidung robust ist, hier die Punkte, die in Verkaufsgesprächen gern unter den Tisch fallen:

1. GGV ist rechtlich möglich, aber praktisch oft (noch) nicht umsetzbar. Die Verbraucherzentrale NRW weist darauf hin, dass es für die zwingend nötige Mess- und Abrechnungsdienstleistung derzeit kaum frei verfügbare Angebote gibt und der Smart-Meter-Rollout unvollständig ist. Trotz Rechtsanspruch seit Mai 2024 lässt sich die GGV also häufig noch nicht schlüsselfertig realisieren – verkaufen Sie sie im Beschluss nicht als fertige Lösung.

2. Unter etwa sechs Wohneinheiten rechnen sich GGV und Mieterstrom kaum. Die Fixkosten für Messung, Abrechnung und Verwaltung pro Partei werden zu hoch. Für kleine Häuser ist Allgemeinstrom-only meist die ehrlichere Empfehlung.

3. Mieterwechsel-Administration ist ein Dauerthema. Bei GGV und Mieterstrom muss bei jedem Ein- und Auszug der Aufteilungsschlüssel bzw. Vertrag aktualisiert und dem Netzbetreiber gemeldet werden – laufender Verwalteraufwand, den viele Beschlüsse unterschätzen.

4. Mieterstrom ist verwaltungsintensiv. Volle Lieferantenpflichten, Reststrom-Vollversorgung, 90-%-Preisdeckel, Kopplungsverbot, maximal zwei Jahre Vertragslaufzeit – ohne externen Dienstleister ist das in der Praxis kaum zu stemmen.

5. Die EEG-Novelle 2027 ist noch kein Gesetz. Zum 24.07.2026 liegt lediglich ein Referentenentwurf vor; ein Kabinettsbeschluss war für den 29.07.2026 geplant, aber noch nicht erfolgt, die Bundestagsberatung wird ab Herbst 2026 erwartet. Geplant ist, die klassische Einspeisevergütung für neue Kleinanlagen bis 25 kW durch ein zweistufiges Übergangsmodell zu ersetzen (bis zu 36 Monate reduzierte Vergütung, danach vier Jahre Direktvermarktungsbonus). Behandeln Sie das als Entwurf – und nutzen Sie die 20-Jahres-Garantie für bis Ende 2026 angeschlossene Anlagen. Den Stand fassen wir laufend in unserem Beitrag zur EEG-Novelle 2027 zusammen.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Mehrheit braucht eine PV-Anlage auf dem Dach einer Eigentümergemeinschaft?

Für die Entscheidung genügt seit der WEG-Reform 2020 die einfache Mehrheit: Eine Dach-Photovoltaikanlage ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und kann mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden – Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit sind dafür nicht mehr nötig. Wichtig ist die zweite Ebene: Wer die Kosten trägt, hängt von § 21 WEG ab. Nicht verwechseln mit dem Balkonkraftwerk: Das Steckersolargerät ist eine privilegierte Einzelmaßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat – die Gemeinschaftsanlage auf dem Dach ist etwas anderes.

Wer zahlt die PV-Anlage in der WEG – alle Eigentümer oder nur die Befürworter?

Das entscheidet § 21 WEG. Alle Eigentümer tragen die Kosten anteilig nach Miteigentumsanteilen, wenn der Beschluss entweder mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (§ 21 Abs. 2 Nr. 1) oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2). Da sich eine PV-Anlage über ihre Laufzeit in der Regel amortisiert, greift oft Nr. 2 – dann zahlen alle mit, auch ohne die große Mehrheit. Wird keine Schwelle erreicht, zahlen nur die zustimmenden Eigentümer, und nur sie dürfen die Vorteile nutzen. Finanziert wird meist über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung (GGV)?

Beim klassischen Mieterstrom (§ 42a EnWG) versorgt der Betreiber die Mieter voll mit Strom (PV plus Reststrom aus dem Netz), trägt die vollen Lieferantenpflichten, muss den Preis auf 90 % des Grundversorgungstarifs deckeln – bekommt dafür aber den Mieterstromzuschlag. Bei der GGV (§ 42b EnWG, seit Solarpaket I 2024) liefert der Betreiber nur den PV-Strom; jeder Bewohner behält seinen eigenen Vertrag für den Reststrom. Dafür entfallen viele Pflichten. Der Preis dafür: Die GGV erhält keinen Mieterstromzuschlag. Sie ist also die bürokratieärmere, aber unsubventionierte Variante.

Bekommt die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung eine Förderung?

Nein. Anders als beim Mieterstrom gibt es für die GGV keinen Mieterstromzuschlag und keine spezielle Förderung. Die GGV-Einnahmen bestehen aus dem, was die Bewohner für den PV-Strom zahlen, plus der Einspeisevergütung für den Überschuss. Der Vorteil der GGV liegt nicht in der Förderung, sondern im deutlich geringeren Aufwand: keine Vollversorgungspflicht, reduzierte Abrechnungs- und Informationspflichten, keine Preisdeckelung.

Was kostet eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus?

2026 liegen die Nettokosten (0 % Umsatzsteuer) je nach Größe bei rund 1.100–1.300 € pro kWp – bei größeren Anlagen sinkt der Preis pro kWp. Konkret: ein kleines MFH (4–6 Wohneinheiten, 15–20 kWp) rund 18.000–25.000 €, ein mittleres (8–10 WE, 25–35 kWp) rund 30.000–45.000 €, ein großes (12+ WE, 40–60 kWp) rund 45.000–70.000 €. Ein optionaler Speicher kommt hinzu. Die Amortisation reicht je nach Modell von 12–15 Jahren (reine Volleinspeisung) bis 8–11 Jahren (Mieterstrom mit hohem Eigenverbrauch). Behandeln Sie die Werte als Orientierungsspannen, nicht als Festpreise.

Ab welcher Größe lohnt sich Mieterstrom oder GGV im Mehrfamilienhaus?

Als Faustregel gilt: Unter etwa sechs Wohneinheiten sind Mieterstrom und GGV wirtschaftlich schwierig, weil die Kosten für Messung, Abrechnung und Verwaltung pro Partei zu hoch werden. Für kleinere Häuser ist die Allgemeinstrom-Variante meist sinnvoller – dabei versorgt die PV-Anlage nur den Gemeinschaftsstrom (Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Hausstrom, ggf. Wärmepumpe oder Ladepunkte) und speist den Rest ein. Das ist die einfachste Lösung ohne Mieterverträge, erreicht ohne Wohnungsbelieferung aber nur etwa 10–15 % Eigenverbrauch.

Wird die Eigentümergemeinschaft durch die PV-Anlage steuerpflichtig oder gewerblich?

In den meisten Fällen bleibt es steuerlich unkritisch. Umsatzsteuer: Für PV auf Wohngebäuden gilt der Nullsteuersatz (§ 12 Abs. 3 UStG); bis 30 kWp automatisch, größere Anlagen auf dem Wohnhaus bleiben ebenfalls bei 0 %. Einkommensteuer: Einnahmen sind bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit steuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG), maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem. Seit dieser Steuerbefreiung 2022 ist auch das frühere Problem der gewerblichen Abfärbung weitgehend entschärft. Bei großen Anlagen, reiner Volleinspeisung oder gewerblicher Vermarktung kann jedoch Gewerblichkeit entstehen – hier unbedingt vorab einen Steuerberater einbinden.

Reicht es, in der Eigentümerversammlung einfach „die Installation einer PV-Anlage" zu beschließen?

Nein. Gerichte heben solche Beschlüsse regelmäßig auf, wenn sie zu unbestimmt sind. Der Beschluss muss die wesentlichen Punkte festlegen: Anlagengröße und ungefähre Kosten, Betreiber- bzw. Betriebsmodell (Allgemeinstrom, Mieterstrom, GGV oder Verpachtung an einen Contractor), Finanzierung (Rücklage oder Sonderumlage) und die Kostentragung nach § 21 WEG. Diese Bestimmtheit lässt sich nicht später durch die Verwaltung „nachholen". Eine saubere Beschlussvorlage mit Angeboten ist daher Pflicht.

Nächster Schritt: Passt PV auf Ihr Mehrfamilienhaus?

Ob sich eine Photovoltaikanlage für Ihr Mehrfamilienhaus rechnet – und welches der drei Betriebsmodelle das richtige ist – hängt an handfesten Gebäudedaten: nutzbare Dachfläche, Ausrichtung und Verschattung, Höhe des Gemeinschaftsverbrauchs, Zahl und Fluktuation der Wohneinheiten sowie der realistisch erreichbaren Eigenverbrauchsquote. Pauschale Aussagen führen hier schnell in die Irre. Mit reduco analysieren Sie Ihr Gebäude in wenigen Minuten und erhalten eine datenbasierte Einschätzung zu Solarpotenzial, sinnvoller Anlagengröße und Wirtschaftlichkeit – eine belastbare Grundlage für die Beschlussvorlage in der nächsten Eigentümerversammlung.